Luật đầu tư 2014 không quy định về các trường hợp nhà đầu tư không phải ký quỹ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư tuy nhiên trong Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư 2014 đã có quy định về các trường hợp này. Hiện nay đến Luật đầu tư 2020 có hiệu lực từ 01/01/2021 chính phủ đã đưa quy định này vào Luật đầu tư và điều chỉnh so với quy định tại Nghị định 118/2015/NĐ-CP.
Theo Luật đầu tư 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ 04 trường hợp. Như vậy, có thể thấy trước hết là sự thay đổi về cách thức đảm bảo thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư ngoài ký quỹ còn được phép có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Quy định này hứa hẹn sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn của nhà đầu tư hiện nay về mức ký quỹ quá cao, ảnh hưởng đến nguồn vốn để thực hiện dự án đầu tư.
Cụ thể, theo Điều 43 Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ các trường hợp sau đây:
Thứ nhất, nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
Thứ hai, nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất;
Thứ ba, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư;
Thứ tư, nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Như vậy, Luật Đầu tư 2020 đã bỏ một trường hợp không phải ký quỹ để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 42 Luật Đầu tư 2014 được hướng dẫn bởi Điều 27 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP: “Nhà đầu tư là đơn vị sự nghiệp có thu, công ty phát triển khu công nghệ cao được thành lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để phát triển kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu chức năng trong khu kinh tế”.
Nhà đầu tư cũng cần lưu ý: Dự án đầu tư đã thực hiện hoặc được chấp thuận, cho phép thực hiện theo quy định của pháp luật trước ngày 01 tháng 7 năm 2015 mà thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư theo quy định của Luật đầu tư 2020 thì không phải ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ. Trường hợp nhà đầu tư điều chỉnh mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất sau khi Luật đầu tư 2020 có hiệu lực thì phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của Luật đầu tư 2020.