Hướng dẫn xác định thu nhập chịu thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS theo Công văn 299/TCT-CS của Tổng cục Thuế
Tổng cục Thuế vừa có Công văn 299/TCT-CS ban hành ngày 17/01/2026 về việc xác định thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, cơ quan thuế dẫn khoản 2 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 để khẳng định: trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
Trên cơ sở đó, Điều 247 Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng: thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; riêng trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế được tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Đồng thời, Nghị định 12/2015/NĐ-CP và Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định: đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành; nếu địa phương chưa quy định thì áp dụng theo quy định, suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố. Đối với công trình hình thành trong tương lai, giá trị được xác định căn cứ theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
Từ các căn cứ nêu trên, Tổng cục Thuế hướng dẫn: trường hợp hộ gia đình, cá nhân chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không có tài sản gắn liền với đất, thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định theo giá đất trong bảng giá đất. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì thu nhập chịu thuế được xác định theo giá chuyển nhượng từng lần theo quy định của pháp luật thuế thu nhập cá nhân hiện hành.
