Khi cha mẹ để lại thừa kế hoặc muốn tặng cho con quyền sử dụng đất thì sẽ phải lưu ý trường hợp khi con chưa đủ 18 tuổi thì có được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) hay không? Dưới đây là một số ý kiến pháp lý về vấn đề này.
Thứ nhất, về điều kiện tham gia giao dịch dân sự
Theo BLDS 2015, điều kiện tham gia giao dịch dân sự được quy định như sau:
- Giao dịch dân sự của người chưa đủ 06 tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
- Người từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Người đủ 18 tuổi trở lên thì cá nhân tự mình xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự mà pháp luật không quy định cấm.
Như vậy, nhóm độ tuổi từ 15 đến dưới 18 tuổi đã có thể tự xác lập các giao dịch dân sự nhưng pháp luật loại trừ những giao dịch dân sự liên quan tới bất động sản.
Thứ hai, về quyền được đứng tên trên sổ đỏ của con chưa đủ 18 tuổi
Luật Hôn nhân và gia đình quy định về quyền có tài sản riêng của con như sau: Con có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của con và thu nhập hợp pháp khác. Như vậy, con cái có quyền có tài sản riêng và có quyền định đoạt với số tài sản này nếu như có đủ điều kiện.
Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2013: người sử dụng đất được quy định bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,… Có thể thấy, pháp luật không quy định điều kiện về độ tuổi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ hạn chế người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người dưới 18 tuổi cũng không thuộc các trường hợp này. Bên cạnh đó, theo Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và Luật Đất đai 2013 cũng không đề cập đến độ tuổi của người đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, Điều 16 Bộ luật Dân sự 2015 quy định mọi cá nhân đều có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự. Điều này có từ khi người đó sinh ra và chấm dứt khi người đó chết đi. Do vậy, người dưới 18 tuổi vẫn có quyền được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không phân biệt cá nhân là người thành niên, người chưa thành niên được quyền đứng tên trên sổ đỏ mà chỉ quy định cá nhân nói chung đều được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nên về nguyên tắc, đứng tên trên sở đỏ không hạn chế về độ tuổi.
Tuy nhiên, pháp luật lại quy định người dưới 18 tuổi không được tự mình thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản mà phải có sự đồng ý của của người đại diện. Vì vậy, khi cha mẹ muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho con dưới 18 tuổi thì sẽ rất khó thực hiện hợp đồng tặng cho mặc dù về nguyên tắc con dưới 18 tuổi vẫn có quyền đứng tên trên sổ đỏ.