Căn cứ theo khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây: (i) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; (iii) Chấp thuận nhà đầu tư.
Như vậy, đấu giá và đấu thầu đều là cách thức để nhà đầu tư có thể thực hiện quyền đầu tư kinh doanh đối với những dự án nhất định, tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở đối tượng của hai hoạt động nói trên. Nhà đầu tư có thể đấu thầu dự án đầu tư tuy nhiên chỉ có thể đấu giá quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất trong dự án đầu tư đó. Điều này xuất phát từ việc đối tượng của đấu thầu là hàng hóa, dịch vụ trong khi đối tượng của đấu giá chỉ có thể là hàng hóa, tức là tài sản nói chung. Nói cách khác, đối với hình thức đấu giá, nhà đầu tư nắm giữ quyền thực hiện dự án đầu tư thông qua việc sở hữu tư liệu sản xuất chính của dự án đầu tư (quyền sử dụng đất).
1. Các trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất
a) Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
· Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
· Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
· Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
· Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
· Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
· Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
· Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
· Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
b) Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
· Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
· Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
· Cho thuê đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc; đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
· Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
· Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
· Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
· Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
· Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
· Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất
a) Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
· Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
· Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
· Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
b) Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
· Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
· Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
· Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
· Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.