Nhà ở là tài sản có giá trị lớn nên việc giao dịch loại tài sản này có những phức tạp nhất định do mang nhiều tính chất đặc biệt. Từ thực tiễn cho thấy, rất nhiều giao dịch nhà ở không đảm bảo quyền và lợi ích của người mua. Chính vì vậy, để đảm bảo giao dịch về nhà ở đúng pháp luật, chúng ta cần nắm vững về các điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở.
Điều kiện của nhà ở được tham gia giao dịch là gì?
Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch với các hình thức: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn… như sau:
– Thứ nhất, có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật vì chỉ người có quyền sở hữu hợp pháp mới có quyền định đoạt căn nhà đó. Tuy nhiên, trong trường hợp mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hay trường hợp tặng cho nhà tình nghĩa, … được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận.
– Thứ hai, nhà ở không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hoặc đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
– Thứ ba, nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật. Một khi nhà ở đã bị áp dụng biện pháp này thì chủ sở hữu không thể thực hiện được đầy đủ quyền hạn của mình đối với nhà ở.
– Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Điều này thể hiện rằng nhà ở sẽ bị phá bỏ và quyền sở hữu sẽ chấm dứt, do vậy không thể thực hiện các giao dịch có liên quan tới nhà ở đó.
Như vậy, nhà ở được tham gia giao dịch khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện nêu trên. Nếu các bên không đáp ứng các điều kiện đó, giao dịch không thể thực hiện được hoặc trở thành giao dịch trái pháp luật.
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có các nội dung được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, và chứng thực được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở theo quy định tại Khoản 4 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.