Các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định của Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể:
– Thứ nhất, các nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các Điều ước đa phương và song phương được quy định tại các Điều ước quốc tế và các hiệp định song phương mà Việt Nam tham gia. Ví dụ:
+ Đối với WTO, FTAs: Vấn đề kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt nam hiện nay không quy định điều kiện tại Biểu cam kết, do đó với những lĩnh vực chưa được quy định tại biểu cam kết thì cơ quan có thẩm quyền có quyền cấp phép hoặc từ chối cấp phép cho nhà đầu tư, điều này phụ thuộc vào cơ chế, chính sách của Việt Nam và điều kiện thực tế của nhà đầu tư nước ngoài.
+ Đối với Hiệp định song phương BIT Việt – Nhật: Những dự án đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần phải được Chính phủ phê chuẩn. Cơ quan cấp phép đầu tư sẽ xem xét trong vòng 45 ngày kể từ khi nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp cơ quan cấp phép đầu tư xét thấy hồ sơ của nhà đầu tư chưa đáp ứng đủ điều kiện thì nhà đầu tư phải sửa đổi, bổ sung hồ sơ. Nếu không sửa đổi hoặc bổ sung thì cơ quan cấp phép có quyền từ chối cấp phép.
– Thứ hai, đối với các quy định của Pháp luật Việt Nam:
Trường hợp không có Hiệp định quốc tế đa phương hoặc song phương thì nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Pháp luật Việt Nam. Cụ thể:
1. Về hình thức kinh doanh bất động sản:
Căn cứ khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo một trong những hình thức sau:
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.
+ Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản khi đáp ứng đủ các điều kiện Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật chuyên ngành.
2. Điều kiện về chủ thể:
+ Nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (điểm a khoản 2 Điều 75 Luật đầu tư 2020), trừ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện về chứng chỉnh hành nghề khi đầu tư vào ngành nghề yêu cầu phải có chứng chỉ như: chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá…
Lưu ý:
Hiện nay có các hoạt động kinh doanh mà các nhà đầu tư nước ngoài không được phép thực hiện trong khi các nhà đầu tư trong nước vẫn có thể tiến hành.
+ Đối với đất được nhà nước giao: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó.
+ Đối với nhà, công trình: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thuê để cho thuê lại chứ không được mua để bán, cho thuê, cho thuê mua.
+ Đối với dự án bất động sản: người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ để xây nhà, công trình bán, cho thuê, cho thuê mua.
Do đó, để hoạt động đầu tư đạt hiệu quả, nhà đầu tư nước ngoài cần tìm hiểu kỹ về lĩnh vực đầu tư cũng như cơ chế, chính sách của nước sở tại và nên đầu tư vào một trong những lĩnh vực có ưu đãi đầu tư để được hưởng thêm chính sách khuyến khích đầu tư.