Nghị quyết 29/2026/QH16: Tháo gỡ khó khăn cho các dự án đất đai kéo dài nhiều năm
Ngày 24/04/2026, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 về Cơ chế xử lý vi phạm đất đai trước Luật Đất đai 2024 nhằm xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai tại các dự án, công trình xảy ra trước ngày 01/8/2024, với điều kiện các vi phạm xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và không có yếu tố tham nhũng. Nghị quyết đồng thời nhằm tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng, kéo dài nhiều năm, áp dụng đối với các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến các dự án thuộc phạm vi điều chỉnh.
Theo Nghị quyết này, cơ quan tiến hành tố tụng có thể không truy cứu hoặc miễn trách nhiệm hình sự đối với các trường hợp không tham nhũng, dự án đã hoàn thành, mang lại hiệu quả kinh tế – xã hội và không còn khiếu nại, tố cáo hoặc đã giải quyết dứt điểm. Trường hợp có thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước thì phải khắc phục toàn bộ hậu quả để được xem xét miễn trách nhiệm. Đối với các dự án chưa hoàn thành nhưng còn khả năng khắc phục hậu quả, cơ quan tố tụng có thể tạm hoãn truy cứu trách nhiệm hình sự trong thời hạn tối đa 02 năm để tổ chức, cá nhân tiếp tục khắc phục.
Nghị quyết 29/2026/QH16 cũng quy định nhiều cơ chế đặc thù để tháo gỡ cho các dự án tồn đọng, kéo dài:
- Đối với dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định: UBND cấp tỉnh phải rà soát các dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định trên cơ sở bảo đảm khách quan, minh bạch và phù hợp quy hoạch. Đối với các dự án phù hợp quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở, cơ quan nhà nước sẽ xác định lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh; đồng thời nhà đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính và bảo đảm năng lực tiếp tục thực hiện dự án trước khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Các dự án không thuộc trường hợp trên, giấy chứng nhận sẽ được điều chỉnh sang mục đích đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật về đất đai; riêng đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án, thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ thời điểm nhận chuyển nhượng. Trường hợp nhà đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì phải hoàn thành đầy đủ trước khi được điều chỉnh giấy chứng nhận.
- Đối với việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, về quản lý, sử dụng đất: UBND cấp tỉnh rà soát các dự án vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để xem xét tiếp tục thực hiện theo cơ chế đặc thù. Các trường hợp được xem xét gồm dự án không qua đấu giá, đấu thầu nhưng đã triển khai xây dựng; dự án bị thu hồi quyết định giao đất; hoặc dự án mà nhà đầu tư đã ứng kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng chưa được giao đất. Trường hợp nhà đầu tư không đủ năng lực tiếp tục thực hiện, UBND cấp tỉnh sẽ lựa chọn nhà đầu tư khác và hoàn trả các khoản chi phí hợp pháp mà nhà đầu tư cũ đã bỏ ra. Nghị quyết cũng yêu cầu việc điều chỉnh chủ trương đầu tư không được mở rộng diện tích đất so với hồ sơ dự án đã đề xuất trước ngày 01/8/2024.
- Đối với các dự án trên khu đất bị Nhà nước thu hồi không đúng trường hợp theo quy định pháp luật nhưng chủ đầu tư đã bỏ kinh phí thực hiện thu hồi đất: dự án vẫn có thể được tiếp tục triển khai nếu nhà đầu tư bảo đảm năng lực thực hiện, dự án không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng theo quy định. Trường hợp dự án không đáp ứng các điều kiện trên, Nhà nước sẽ chấm dứt thực hiện dự án và hoàn trả chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để thu hồi đất theo quy định; tài sản gắn liền với đất (nếu có) sẽ được xử lý theo quy định pháp luật.
- Đối với các dự án có vi phạm về mục đích sử dụng đất nhưng phù hợp quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư: UBND cấp tỉnh sẽ rà soát, điều chỉnh mục tiêu dự án, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất để tiếp tục thực hiện dự án theo quy định pháp luật. Nhà đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai. Với các vi phạm này, nhà đầu tư vẫn bị xử phạt hành chính và phải nộp lại khoản lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm. Tuy nhiên, công trình phù hợp quy hoạch sẽ không bị buộc tháo dỡ hoặc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng lưới điện đang triển khai nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư: thì không phải thực hiện lại thủ tục này. Quyết định phê duyệt dự án đầu tư sẽ được sử dụng làm căn cứ để thực hiện các thủ tục về đất đai, xây dựng và các thủ tục liên quan khác theo quy định pháp luật.
Văn bản có hiệu lực từ ngày 01/05/2026.
