Tin tức Quỹ đầu tư bất động sản và điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản

I. Căn cứ pháp lý

- Luật Chứng khoán 2019;

- Nghị định số 155/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật chứng khoán.

II. Quỹ đầu tư bất động sản

- Định nghĩa về quỹ đầu tư bất động sản được ghi nhận tại Khoản 43 Điều 04 Luật Chứng khoán 2019 như sau:

“Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản và chứng khoán của tổ chức phát hành là tổ chức kinh doanh bất động sản có doanh thu từ việc sở hữu và kinh doanh bất động sản tối thiểu là 65% tổng doanh thu tính trên báo cáo tài chính năm gần nhất.”

- Bên cạnh đó, Điều 247 Nghị định 155/2020/NĐ-CP cũng quy định về quỹ đầu tư bất động sản:

“1. Quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng hoặc công ty đầu tư chứng khoán đại chúng (gọi là công ty đầu tư chứng khoán bất động sản).

2. Trường hợp tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, việc chào bán, thành lập, tăng giảm vốn, niêm yết, thay đổi thời hạn hoạt động, thay đổi tên, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, hợp nhất, sáp nhập, giải thể thực hiện theo quy định tại các Điều 233 đến Điều 240 Nghị định này và các quy định tại Mục này.

3. Trường hợp tổ chức và hoạt động dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán bất động sản, việc chào bán, thành lập, tăng, giảm vốn, niêm yết, thay đổi thời hạn hoạt động, thay đổi tên, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán, hợp nhất, sáp nhập, giải thể thực hiện theo quy định tại các Điều 257 đến Điều 268 Nghị định này và các quy định tại Mục này.”

III. Điều kiện và hồ sơ chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản ra công chúng

- Điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản ra công chúng được quy định tại Điều 248 Nghị định 155/2020/NĐ-CP như sau:

“1. Nhà đầu tư được góp vốn bằng bất động sản trong đợt chào bán lần đầu và tăng vốn cho quỹ đầu tư bất động sản. Bất động sản được góp vốn phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đáp ứng quy định tại Điều lệ quỹ, mục tiêu đầu tư, chính sách đầu tư của quỹ;

b) Thuộc sở hữu hợp pháp của nhà đầu tư, không bị hạn chế chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của bất động sản dự kiến góp vào quỹ; không phải là tài sản bảo đảm đang được cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược, bị phong tỏa hoặc trong các giao dịch tài sản bảo đảm khác theo quy định pháp luật dân sự;

c) Được phép kinh doanh theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;

d) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng;

đ) Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, quỹ đầu tư bất động sản chỉ được nhận góp vốn bằng bất động sản khi đáp ứng các điều kiện sau: có hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được hoặc có thể sử dụng, cho thuê ngay sau khi hoàn tất; dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính đến thời điểm quỹ tham gia góp vốn; tổng giá trị các dự án bất động sản trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ; không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai.

2. Điều kiện chào bán chứng chỉ quỹ lần đầu ra công chúng, chào bán để tăng vốn quỹ đầu tư bất động sản bao gồm:

a) Điều kiện theo quy định tại Điều 233 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng) hoặc Điều 257 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán đại chúng);

b) Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán có tối thiểu 02 nhân viên nghiệp vụ có thẻ thẩm định viên về giá theo quy định Luật Giá.”

- Hồ sơ chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản ra công chúng được quy định tại Điều 249 Nghị định 155/2020/ND-CP như sau:

“1. Hồ sơ đăng ký chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản lần đầu ra công chúng bao gồm:

a) Tài liệu theo quy định tại khoản 1 Điều 234 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng) hoặc khoản 1 Điều 258 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán đại chúng);

b) Danh sách, bản thông tin cá nhân của nhân viên nghiệp vụ theo Mẫu số 91, Mẫu số 101 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này và thẻ thẩm định viên về giá;

c) Hợp đồng thẩm định giả bất động sản giữa công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán ký với doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản theo quy định Luật Giá (nếu có);

d) Hợp đồng quản lý bất động sản giữa công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán ký với tổ chức quản lý bất động sản (nếu có).

2. Trường hợp nhà đầu góp vốn bằng bất động sản, hồ sơ chào bán chứng chỉ quỹ bất động sản lần đầu ra công chúng, bổ sung thêm các tài liệu sau:

a) Danh sách nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản theo Mẫu số 103 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này; kèm theo quyết định góp tài sản vào quỹ đầu tư bất động sản, cam kết tuân thủ các điều kiện về hạn chế chuyển nhượng chứng chỉ quỹ của cấp có thẩm quyền của tổ chức góp vốn;

b) Các tài liệu về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản của nhà đầu tư góp vốn theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai;

c) Báo cáo tài chính năm gần nhất của tổ chức góp vốn tính đến thời điểm nộp hồ sơ đăng ký chào bán ra công chúng phải đáp ứng quy định tại Điều 20 Luật Chứng khoán hoặc báo cáo của tổ chức quản lý bất động sản về tình hình khai thác bất động sản góp vốn trong năm gần nhất có xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập;

d) Chứng thư thẩm định giá về bất động sản góp vốn của 02 doanh nghiệp thẩm định giá độc lập;

đ) Phiếu lấy ý kiến nhà đầu tư về các nhà đầu góp vốn bằng bất động, giá bất động sản góp vốn.

3. Hồ sơ đăng ký chào bán để tăng vốn quỹ đầu tư bất động sản bao gồm tài liệu theo quy định tại khoản 2 Điều 234 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức quỹ đóng) hoặc khoản 2 Điều 258 Nghị định này (trường hợp được tổ chức và hoạt động dưới hình thức công ty đầu tư chứng khoán đại chúng). Trường hợp có nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản bổ sung thêm các tài liệu sau:

a) Tài liệu theo quy định tại các điểm a, b, c, d khoản 2 Điều này;

b) Biên bản họp và nghị quyết của Đại hội nhà đầu tư, ban đại diện quỹ thông qua việc chào bán thêm chứng chỉ quỹ để tăng vốn cho quỹ bằng việc nhà đầu tư góp vốn bằng bất động sản, bao gồm: nhà đầu tư, bất động sản góp vốn, giá bất động sản góp vốn;