Quốc Hội khóa XV vừa biểu quyết thông qua dự thảo dự án Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi với tỉ lệ 91.28% tổng số đại biểu tán thành. Theo đó, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) liên quan đến xử lý nợ xấu bất động sản của ngân hàng có thể khiến cả ngân hàng và các doanh nghiệp bất động sản “gặp khó”. Nội dung cụ thể được bàn luận dưới đây.
1. Thực trạng Nợ xấu trong hoạt động kinh doanh bất động sản cao và tăng vọt.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/11/2023, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.022.532 tỷ đồng, tăng 28.614 tỷ đồng so với thời điểm cuối tháng 10/2023.
Nhiều ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao như Techcombank, MB hay VPBank cũng phải đối mặt với áp lực gia tăng nợ xấu. Đơn cử như tại Techcombank, vào năm 2023, ngân hàng này dành ra gần 177.000 tỷ đồng, tương đương 35% tổng dư nợ cho các doanh nghiệp bất động sản vay. Điều này đã góp phần không nhỏ vào gia tăng tỷ lệ nợ xấu năm 2023 của Techcombank, đạt xấp xỉ 6.000 tỷ đồng, cao gấp đôi so với năm 2022.
2. Quy định pháp luật siết chặt để ngăn chặn nợ xấu đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Trước thực trạng nợ tín dụng ngày càng tăng và cao, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) với các nội dung nhằm siết chặt hơn trong việc huy động vốn đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó quy định, chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo để thu hồi nợ được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan. Cụ thể: dự án bất động sản chuyển nhượng cần phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản: đã được cơ quan chức năng chấp thuận đầu tư; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để thi hành án; dự án còn đang trong thời hạn thực hiện; đối với việc chuyển nhượng một phần dự án, phải đảm bảo phần chuyển nhượng là độc lập với các phần khác.
Nhiều chuyên gia kỳ vọng, thay đổi trong Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), tỷ lệ nợ xấu liên quan đến lĩnh vực bất động sản sẽ giảm đáng kể, góp phần giảm rủi ro cho ngành ngân hàng.
Theo các chuyên gia của Chứng khoán MB, quy định mới này giúp các ngân hàng có thêm phương án xử lý các dự án lớn với 1 phần nhỏ trong đó bị vướng pháp lý. “Từ đó giúp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản được khơi thông và giảm nợ xấu cho các ngân hàng, đặc biệt nhóm ngân hàng niêm yết có tỷ lệ cho vay bất động sản cao như Techcombank, MB Bank, VP Bank, SHB, HDB”, Chứng khoán MB cho hay.
Các chuyên gia của VNDirect cũng nhận định, thay đổi về chuyển nhượng tài sản đảm bảo là bất động sản giúp quy định rõ ràng hơn về việc xử lý một phần dự án bất động sản, từ đó đẩy nhanh tiến độ xử lý tài sản đảm bảo thu hồi nợ xấu.
3. Ảnh hưởng của các doanh nghiệp bất động sản trước sự thay đổi của pháp luật.
Mặc dù được giới chuyên gia nhận định tích cực đối với sự thay đổi của Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), nhưng ở chiều ngược lại, có nhiều ý kiến cho rằng các doanh nghiệp bất động sản có thể gặp bất lợi trước Luật mới này. Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có đơn đề nghị xem xét sửa đổi quy định trên để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là dự án bất động sản.
HoREA lo ngại khoản 3 điều 200 của Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) có thể dẫn đến hệ quả làm ách tắc hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. “Nếu chủ đầu tư muốn chuyển nhượng thì cần phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước”, đại diện HoREA cho biết.
Chia sẻ với VietnamFinance, một luật sư chuyên về pháp lý bất động sản cho rằng: “Về cơ bản, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) là một cách siết tín dụng bất động sản. Nếu Luật chỉ cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản sau khi đáp ứng được nhiều điều kiện chặt chẽ thì các ngân hàng thương mại sẽ phải siết chặt tiêu chuẩn cho vay và chỉ giải ngân nếu dự án bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trong khi đó, chủ đầu tư dự án bất động sản lại cần vay ngân hàng nhất khi dự án chưa đủ các điều kiện chuyển nhượng, ví dụ như chưa giải phóng mặt bằng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi họ đã đủ điều kiện chuyển nhượng rồi thì lại không thực sự cần đến vốn vay ngân hàng nữa”.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng Luật Các tổ chức tín dụng “đánh đố” ngân hàng trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để xử lý nợ. Các ngân hàng liệu có sẵn sàng nhận thế chấp dự án bất động sản để cho chủ đầu tư vay khi biết sẽ gặp ách tắc nếu phải xử lý nợ và các dự án bất động sản có thể sẽ tiếp tục “đói vốn” vì khó đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng, ông quan ngại.
4. Quan điểm của cơ quan nhà nước với sự thay đổi của Luật Các Tổ chức tín dụng.
Tại phiên bế mạc kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc Hội khóa XV vào sáng 18/01/2024, trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết: “Đây là dự án Luật có nhiều nội dung chuyên sâu, có tác động lớn đến các chính sách kinh tế, tài chính, tiền tệ, ổn định kinh tế vĩ mô, việc tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Luật được thực hiện kỹ lưỡng, cẩn trọng, phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước và Hiến pháp năm 2013. Đến nay, dự thảo luật đã đáp ứng đủ yêu cầu đề ra, bảo đảm sự an toàn, lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững của hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng, phát triển theo đúng nguyên tắc thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa và thông lệ, chuẩn mực quốc tế phổ biến, nâng cao khả năng cạnh tranh, tiếp tục phát huy vai trò là kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế”.