I. Căn cứ pháp lý
Luật đất đai năm 2013
Nghị định 43/2014/NĐ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất
Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất
Thông tư 23/2014/ TT- BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 24/2014/ TT- BTNMT
II. Điều kiện chuyển nhượng
Theo điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 3 Thông tư 23/2014/ TT- BTNMT
Đất không có tranh chấp phải có giấy chứng nhận của UBND cấp xã
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
III. Thủ tục chuyển nhượng
Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);
- Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (trường hợp hai bên chưa kết hôn)
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
- Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.
Bên cạnh đó, về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng Theo đó, Quý vị thực hiện các bước tiếp theo như sau:
Bước 2: Tiến hành kê khai tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ thực hiện sang tên sổ đổ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
- Tờ khai lệ phí trước bạ
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
- 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Bước 3: Tiến hành kê khai hồ sơ sang tên
Hồ sơ sang tên gồm:
- Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
IV. Thuế và lệ phí chuyển nhượng
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu do có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuế thu nhập cá nhân này được xác định như sau:
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = 2% x Giá chuyển nhượng.
Ngoài ra, nếu trong trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự xuất hiện của các bên môi giới, được ủy quyền, các bên này chịu thuế thu nhập cá nhân do có thu nhập phát sinh.
Ví dụ giá chuyển nhượng đất là 550.000.000 đồng thì thuế thu nhập cá nhân mà người bán phải chịu là:
2% x 550.000.000 = 11.000.000 đồng
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ do bên mua chịu và được xác định như sau:
Tiền lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Trong đó: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2).
Các loại lệ phí khác
Một số khoản lệ phí khác cần lưu ý như:
Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.
Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng