1. Đối với quyền sử dụng đất
Hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân, tổ chức với nhau là rất phổ biến. Theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Vậy, có phải kể từ thời điểm các bên trong giao dịch ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và thực hiện thanh toán tiền đầy đủ thì bên mua sẽ có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó không?
Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất có nội dung như sau: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nội dung như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo các quy định trên, có thể hiểu thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ địa chính. Như vậy, kể cả khi các bên đã thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và đã thanh toán đầy đủ tiền thì bên nhận chuyển nhượng vẫn chưa có quyền sử dụng đất với thửa đất. Phải kể từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan quản lý đất đai (thủ tục sang tên sổ đỏ) thì bên nhận chuyển nhượng mới có quyền sử dụng đất với thửa đất này.
2. Đối với tài sản gắn liền với đất
Theo quy định pháp luật, thời điểm phát sinh quyền sở hữu của tài sản phải đăng ký được xác định là khi người được chuyển giao quyền sở hữu đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền đăng ký. Còn đối với tài sản không phải đăng ký thì thời điểm phát sinh quyền sở hữu được xác định từ thời điểm người này trực tiếp chiếm hữu tài sản.
Cụ thể đối với nhà ở, theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được xác định như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”