PHÒNG, CHỐNG RỬA TIỀN TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN: DOANH NGHIỆP CẦN RÀ SOÁT GÌ? 

Trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản,doanh nghiệp không chỉ phải tuân thủ các quy định về điều kiện kinh doanh, hợp đồng và giao dịch, mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến phòng, chống rửa tiền. 
Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP đã liệt kê cụ thể các hành vi vi phạm trong lĩnh vực này cùng mức xử phạt tương ứng – đây cũng là căn cứ để doanh nghiệp soi lại hệ thống tuân thủ nội bộ của mình. 
1. Căn cứ pháp lý
Theo Luật Phòng, chống rửa tiền số 14/2022/QH15, các tổ chức thuộc đối tượng báo cáo – trong đó có doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản – phải thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền theo quy định của Luật, trong đó bao gồm việc nhận biết khách hàng, thu thập và lưu giữ thông tin, hồ sơ liên quan đến giao dịch và thực hiện nghĩa vụ báo cáo khi phát sinh các dấu hiệu đáng ngờ.
Trên cơ sở đó, Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP không đặt ra nghĩa vụ mới, mà cụ thể hóa những nghĩa vụ đã có thành các hành vi vi phạm và chế tài tương ứng, giúp doanh nghiệp có một căn cứ rõ ràng, dễ đối chiếu để tự đánh giá mức độ tuân thủ của mình. 
2. Không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền có thể bị phạt đến 40 triệu đồng
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 77, tổ chức, hành vi không ban hành quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền có thể khiến doanh nghiệp bị phạt từ 20 đến 40 triệu đồng. Đây là nội dung nên được rà soát đầu tiên, bởi lẽ trách nhiệm xử phạt ở đây phát sinh ngay từ sự thiếu vắng của văn bản nội bộ, chứ chưa cần đến bất kỳ hành vi vi phạm cụ thể nào khác trong quá trình vận hành. Nói cách khác, chỉ riêng việc chưa xây dựng được một quy định nội bộ hoàn chỉnh cũng đã là một lỗ hổng tuân thủ, và doanh nghiệp hoàn toàn có thể chủ động khắc phục trước khi bị phát hiện, thanh tra hay xử lý. 
Khi rà soát nội dung này, doanh nghiệp nên tự đặt ra và trả lời những câu hỏi sau: quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền đã được ban hành hay chưa; nếu đã có, thì nội dung của quy định ấy có còn phù hợp với các văn bản pháp luật hiện hành hay đã trở nên lạc hậu; trách nhiệm của từng bộ phận, từng cá nhân trong việc thực hiện các biện pháp phòng, chống rửa tiền đã được phân định rõ ràng và gắn với người cụ thể hay còn chung chung; và cuối cùng, có tồn tại một cơ chế kiểm tra, giám sát thực chất để bảo đảm quy định không chỉ nằm trên giấy hay không. 
3. Rà soát việc thu thập, lưu trữ và bảo mật hồ sơ giao dịch
Theo điểm b khoản 1 Điều 77, doanh nghiệp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch theo quy định có thể bị phạt từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng.
So với nghĩa vụ ban hành quy định nội bộ mang tính “khung”, đây là nghĩa vụ đi vào chi tiết vận hành hằng ngày, nên việc rà soát cũng cần được thực hiện kỹ lưỡng và toàn diện hơn, trải dài qua ba khâu có liên hệ chặt chẽ với nhau. 
Thứ nhất, về thu thập thông tin: doanh nghiệp cần xác định rõ, đối với từng loại giao dịch cụ thể, những thông tin và tài liệu nào là bắt buộc phải thu thập, đồng thời bảo đảm quá trình thu thập được thực hiện đầy đủ. 
Thứ hai, về lưu trữ: câu hỏi đặt ra không chỉ là hồ sơ có được lưu giữ hay không, mà còn là lưu giữ theo phương thức nào, trong bao lâu, và quan trọng nhất là liệu hệ thống lưu trữ ấy có cho phép kiểm tra, truy xuất một cách nhanh chóng khi cơ quan có thẩm quyền yêu cầu hay không. 
Cuối cùng, về bảo mật: doanh nghiệp cần rà soát lại việc kiểm soát quyền tiếp cận đối với thông tin, hồ sơ giao dịch – ai được phép xem, ai được phép chỉnh sửa – cùng các biện pháp kỹ thuật và quản lý nhằm bảo vệ thông tin theo đúng quy định pháp luật. 
4. Nghĩa vụ báo cáo: Một điểm doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý
Nếu như hai nhóm hành vi nêu trên có mức phạt tối đa dừng lại ở 40 triệu đồng, thì khoản 2 Điều 77 lại đặt ra một mức chế tài nghiêm khắc hơn hẳn – từ 40 đến 80 triệu đồng, cao gấp đôi – đối với hành vi không thực hiện báo cáo giao dịch đáng ngờ, không báo cáo giao dịch có giá trị lớn, hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực cho cơ quan có thẩm quyền. 
Mức chế tài cao hơn này cho thấy pháp luật đặt yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt hơn đối với nghĩa vụ báo cáo và tính trung thực của thông tin cung cấp trong hoạt động phòng, chống rửa tiền. Trong khi việc không ban hành quy định nội bộ hoặc không thực hiện đầy đủ việc thu thập, lưu trữ, bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch chủ yếu phản ánh những thiếu sót trong cơ chế tuân thủ nội bộ, thì việc không thực hiện nghĩa vụ báo cáo hoặc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực có thể làm giảm hiệu quả của cơ chế giám sát, phát hiện và xử lý các giao dịch có dấu hiệu rủi ro. 
Chính vì vậy, doanh nghiệp cần rà soát kỹ cơ chế nhận diện và xử lý các giao dịch thuộc diện phải báo cáo, đồng thời xác định rõ ràng cá nhân hoặc bộ phận nào chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này trong từng tình huống cụ thể. 
Đặc biệt, doanh nghiệp không nên chỉ xây dựng quy trình trên giấy mà cần bảo đảm quy trình được áp dụng thống nhất trong thực tế và có cơ chế kiểm tra việc thực hiện.
5. Vi phạm nghĩa vụ báo cáo có thể dẫn đến đình chỉ hoạt động
Bên cạnh hình thức phạt tiền, khoản 3 Điều 77 còn quy định thêm một hình thức xử phạt bổ sung đáng lưu ý: đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 01 đến 03 tháng, áp dụng đối với chính các hành vi vi phạm nghĩa vụ báo cáo được nêu tại khoản 2. 
Đây là điểm mà doanh nghiệp không nên xem nhẹ, bởi hậu quả của việc bị đình chỉ hoạt động, xét về mặt kinh doanh, thường nghiêm trọng hơn nhiều so với một khoản tiền phạt – nó ảnh hưởng trực tiếp đến dòng doanh thu, đến uy tín trên thị trường và đến các cam kết đang thực hiện với khách hàng, đối tác. 
6. Doanh nghiệp cần thực hiện những gì?
Trước hết, doanh nghiệp cần rà soát quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền, bảo đảm đã ban hành và áp dụng đầy đủ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Nếu vi phạm nội dung này, doanh nghiệp có thể bị xử phạt từ 20 đến 40 triệu đồng.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cần rà soát công tác thu thập, lưu trữ và bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch của khách hàng, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 77. Mức xử phạt đối với vi phạm này cũng là từ 20 đến 40 triệu đồng.
Ngoài ra, doanh nghiệp phải đặc biệt lưu ý đến nghĩa vụ báo cáo giao dịch đáng ngờ và giao dịch có giá trị lớn theo quy định tại khoản 2 Điều 77. Đây là nhóm hành vi có mức xử phạt cao hơn, từ 40 đến 80 triệu đồng.
Tương tự, việc cung cấp thông tin, tài liệu không trung thực cho cơ quan có thẩm quyền cũng thuộc nhóm vi phạm tại khoản 2 Điều 77 và bị xử phạt ở cùng mức từ 40 đến 80 triệu đồng.
Đáng chú ý, đối với các hành vi vi phạm thuộc khoản 2 Điều 77 nêu trên, ngoài hình thức phạt tiền, doanh nghiệp còn có thể bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trong thời hạn từ 1 đến 3 tháng theo khoản 3 Điều 77.
Vì vậy, để tránh các rủi ro pháp lý nêu trên, doanh nghiệp nên tiến hành rà soát định kỳ, kiện toàn quy trình nội bộ, đào tạo nhân sự phụ trách và thiết lập cơ chế giám sát, báo cáo giao dịch một cách kịp thời, chính xác.
Các mức phạt và hình thức xử phạt trên được quy định trực tiếp tại Điều 77 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. 
7. Kết luận
Nghị định 339/2026/NĐ-CP đặt ra các chế tài cụ thể đối với hành vi vi phạm quy định về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đặc biệt, doanh nghiệp có thể bị phạt đến 80 triệu đồng đối với một số hành vi vi phạm nghĩa vụ báo cáo và có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản từ 01 đến 03 tháng.
Vì vậy, doanh nghiệp nên chủ động rà soát ít nhất ba nhóm nội dung: (i) quy định nội bộ về phòng, chống rửa tiền; (ii) quy trình thu thập, lưu trữ và bảo mật thông tin, hồ sơ giao dịch; và (iii) cơ chế nhận diện, xử lý và báo cáo các giao dịch thuộc diện phải báo cáo.
Việc rà soát này cần trở thành một hoạt động định kỳ, gắn liền với việc cập nhật quy trình tuân thủ theo sự thay đổi của pháp luật – có như vậy, doanh nghiệp mới thực sự chủ động kiểm soát được rủi ro và hạn chế được nguy cơ phát sinh vi phạm trong suốt quá trình hoạt động.